domingo, 1 de abril de 2012

Contrato preliminar ou pré-contrato – Art. 462 a 466

Conceito e requisitos de validade
Contrato preliminar, também chamado de pré-contrato, compromisso ou promessa de contrato, é aquele pelo qual as partes se obrigam a celebrar o contrato definitivo.

É a criação de uma obrigação futura de contratar, obrigando as partes a praticar os atos necessários para a contratação.

O exemplo clássico de contrato preliminar é o compromisso de venda e compra de bem imóvel. As partes se comprometem a celebrar o contrato definitivo de venda e compra por meio de escritura pública quando do pagamento integral do preço.

O contrato preliminar deverá ter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado, exceto quanto à forma (CC, art. 462). Assim, as partes que celebram o pré-contrato devem ser capazes e seu objeto deve ser lícito, possível, determinado ou determinável (CC, art. 104, I e II). Sendo juridicamente impossível a compra e venda definitiva de um terreno em Marte, nulo será o pré-contrato. Da mesma forma, se o contrato preliminar for firmado por absolutamente incapaz, nulo será.

Já a forma do contrato preliminar é livre. Ainda que a compra e venda de bens imóveis cujo valor supere a 30 vezes o salário mínimo vigente deve ter forma pública (CC, art. 108), o compromisso de venda e compra pode ser feito por instrumento particular.

Espécies de contrato preliminar
São duas as espécies de contrato preliminar:
·         Promessa bilateral: forma-se a partir da vontade de ambas as partes, que terão a faculdade de exigir da outra a execução do contrato que comprometeram firmar. É o caso da promessa de venda e compra de bem imóvel, ou mesmo de cessão de quotas de determinada sociedade empresarial;

·         Promessa unilateral: forma-se a partir da vontade de ambas as partes, mas apenas uma delas terá a faculdade de exigir o seu cumprimento. Seu melhor exemplo é a opção pela qual o vendedor concede ao comprador o direito de exercer a compra da coisa por determinado preço dentro de um prazo acordado pelas partes. Dentro do prazo, cabe apenas ao comprador o direito de exigir a realização do contrato. O vendedor apenas aguarda o exercício do direito do comprador.

Efeitos do contrato preliminar
Unilateral: sendo o contrato preliminar unilateral, o credor terá de exercer os direitos nele previstos, no prazo fixado pelas partes (CC, art. 466). Assim, se a opção de compra contém um prazo de 30 dias para o exercício, superado tal prazo perde o credor o direito de exigir a celebração do contrato definitivo.

Se o contrato preliminar não contiver prazos, caberá ao devedor assinalá-lo, dentro de um limite da razoabilidade. A questão da razoabilidade em subjetiva e deve ser analisada no caso concreto. Em caso de conflito entre as partes, o juiz decidirá qual é o prazo razoável para a validade do contrato preliminar.

Bilateral: o contrato preliminar pode ou não conter a cláusula de arrependimento. A cláusula de arrependimento faculta aos contratantes o direito de se arrepender, na maioria dos casos, há indenização para tal hipótese. Um bom exemplo de cláusula de arrependimento será aquela com as arras indenizatórias.

As arras indenizatórias significam a garantia de direito de arrependimento com a seguinte indenização: se que, deu as arras se arrepender, perdê-las-á, e se quem recebeu as arras se arrepender, devolvê-las-á acrescidas de seu equivalente, juros e correção monetária (CC, art. 420).

Se não houver cláusula de arrependimento, qualquer dos contratantes poderá exigir do outro a celebração do contrato definitivo, concedendo um prazo para que o efetive (CC, art. 463). Assim, o comprador, tendo pagado integralmente o preço, notifica o vendedor para que lavre a escritura de venda e compra (contrato definitivo) em dez dias.

Se não o fizer no prazo concedido, pode a parte exigir judicialmente que o faça e, neste caso, a sentença judicial substituirá a vontade da parte renitente (CC, art. 464). Um bom exemplo em que a sentença substitui a vontade da parte se verifica quando, tendo o comprador quitado integralmente o preço pago, sendo o compromisso irretratável e irrevogável, propõe a ação de adjudicação compulsória da coisa. É a chamada tutela específica da obrigação de fazer, ou seja, de celebrar o contrato definitivo de venda e compra.

Se não quiser exigir o cumprimento da obrigação, pode a parte prejudicada optar pela cobrança de perdas e danos em razão do inadimplemento culposo da obrigação de fazer assumida em pré-contrato (CC, art. 465).

Merece elogios o dispositivo em questão ao permitir que o prejudicado possa exigir a celebração do contrato definitivo, ao invés de simplesmente cobrar os prejuízos causados pelo inadimplemento. Trata-se de forma mais eficiente de o contratante conseguir o bem da vida objeto do contrato.

Só não poderá o juiz substituir a vontade da parte se a obrigação assumida no contrato preliminar for personalíssima, ou seja, a natureza da obrigação se opuser à possibilidade de sentença em substituição (CC, art. 464, in fine). Nesta hipótese, caberá à parte prejudicada apenas a cobrança de perdas e danos (CC, art. 465).

Registro do contrato preliminar
O atual Código Civil informa que o contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente (CC, art. 463, parágrafo único).

O registro competente dependerá do bem objeto do pré-contrato. Se imóvel, deverá ser registrado no Registro de Imóveis, e se móvel, no Registro de Títulos e Documentos.

A nova regra que exige o registro do contrato preliminar contraria a orientação sumulada pelo Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual o direito à adjudicação compulsória de compra e venda não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis (Súmula 239, de 30-8-2000).

A questão que surge é a seguinte: Qual será a conseqüência do não-registro do contrato preliminar? A súmula 239 foi revogada pelo atual Código Civil?

Para a resposta, precisamos diferenciar os efeitos produzidos pelo registro do contrato de compra preliminar entre as partes contratantes e perante terceiros.

Com relação às partes contratantes, parece absolutamente irrelevante a realização de registro. É regra de direito civil que a obrigação produz efeitos entre as partes sem a necessidade de maiores formalidades. Assim, em nossa opinião, que não é pacífica, a adjudicação compulsória continua a ser possível, mesmo sem que exista o registro do contrato preliminar (GONÇALVES, 2004, v. 2, p. 144).

O registro só será necessário para que o contrato preliminar produza efeitos quanto a terceiros que dele não participaram. Perante terceiros que venham a adquirir a coisa prometida à venda, o registro será imprescindível para afastar sua boa-fé. Nesse sentido, é o Enunciado 30, aprovado na I Jornada de Direito Civil, promovida pelo Centro de Estudos Judiciários do Conselho de Justiça Federal no período de 11 a 13 de setembro de 2002, sob a coordenação científica do então Ministro Ruy Rosado de Aguiar.

“Enunciado 30. A disposição do parágrafo único do art. 463 do código Civil de 2002 deve ser interpretada como fato de eficácia perante terceiros.”        

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